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上海周出七千多套二手房，创下近五年来的纪录，抖音上的中介拍说客户急着要看房，语气听起来特别兴，但国统计局三月份的数据显示，线城市的新房价格比去年还是低了百分之二点二，边热得不行，边冷得像楼道里没开暖气，这不是整个市场都在回暖，只是有些地先活跃起来了。

人口流动才是房价的真正开关，不是政策喊口号能改变的，2025年北京上海常住人口还在增加咸宁橡塑胶，但东北西北十几个城市连续三年人口净流出，人走了房子没人买，挂半年不掉很常见，比如某三四线城市150平米的大户型，中介说钥匙都快生锈了，核心城区的学区医院地铁还在那里，这些地的房子就像老树根，风再大也拔不动。

交易成本降下来了，买房子就变得容易了，从2026年起全国强制执行“带押过户”，原本需要两三个月的流程，现在两天就能办完，中介不用再垫付资金，节省了几千到两万元的开支，增值税率从5降到3，换房还可以退还个人所得税，套500万的房子能省下三万多块钱，付低只需15，房贷利率低至2.95，有些地经过贴息后甚至只有1.75，钱少了手续快了，想房的人愿意挂了，泡沫板橡塑板专用胶想买房的人也敢于出手了。

二手房成交量次过新房,中指院预计今年二手房能8.5亿平米,新房只有7.1亿,新房变少是因为房企不敢在三四线城市开工,新开工面积降了37,而老房子位置好、配套全、价格也降下来,刚需和需求的人都转向它,政府还出"旧买新"补贴,有人掉老房拿钱去买新房,形成个小循环。

现在买房的人挑房子，眼光变了，六十平的老房子，只要把卫生间做成三分离，再装个洗碗机，挂价就能出百分之八，成交也快上十七天，九后的年轻人宁愿多花百分之十到十五的钱买这种又小又精的房子，也不愿意碰那种空荡荡的大毛坯房，老小区装上电梯，重新弄好厨房以后，房价普遍涨了百分之十五到二十，改造花的钱很快就能赚回来，物业好不好，楼下有没有便利店，咖啡店多不多，这些事真的影响成交，中介连挂标签都加上了周边生活指数。

真正涨价的地其实不多，上海浦江镇、北京回龙观这些核心区域，成都新南、杭州未来科技城，还有靠近地铁站、学区明确的小区，价格保持稳定或略有上涨，鹤岗、牡丹江这类城市人口不断外流，郊区楼盘距离规划区好几公里，没有电梯、缺乏物业、学区资源也中断了，这种房子挂出来几乎没人关注，我见过套房挂了417天，后降价百分之二十才成交，买还反复价三次。

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